Пенсионные деньги пойдут в ипотеку
Правительство России разрешило негосударственным пенсионным фондам инвестировать значительную часть накоплений будущих пенсионеров в ипотечные ценные бумаги. Проблема в том, что объемы ипотечного кредитования в России, а тем более – рынка ипотечных ценных бумаг, пока минимальны. В стране просто не хватает свободных денег.

Негосударственные пенсионные фонды (НПФ) смогут вкладывать более 30% контролируемых ими накоплений будущих российских пенсионеров в ипотечные ценные бумаги, даже если на какие-то из них не распространяются гарантии государства. Об этом заявил в начале недели один из руководителей Федеральной службы по финансовым рынкам.

По закону "Об ипотечных ценных бумагах", принятом в конце 2003 года, выпускать их может не только государственное ипотечное агентство, но и любой российский банк, отвечающий определенным требованиям "устойчивости". В Германии, ипотечный рынок которой стал моделью для всей континентальной Европы, таким правом наделены лишь специальные, узкопрофильные банки. "Они, как правило, предоставляют кредиты под недвижимое имущество для строительства, - поясняет руководитель аналитического отдела Ассоциации немецких ипотечных банков Андреас Люков, - но главным образом - кредиты коммунальным ведомствам, что, ввиду малых рисков, является весьма надежным бизнесом".

В США правом выпуска ипотечных бумаг наделены в принципе все банки, в том числе розничные. "Но они этого не делают, - говорит руководитель Центра изучения рынка жилья при Гарвардском университете Николас Ретсинас. - Ведь тогда они должны будут обеспечивать покрытие закладных за счет - в том числе - вкладов частных лиц и компаний".

От закладных – к облигациям

В России законодатели предпочли несколько иную схему. Ипотечные бумаги могут выпускать любые банки, отвечающие определенным требованиям. Но эти бумаги обеспечиваются только закладными. Поэтому, в случае, например, банкротства банка его ипотечные активы, так называемое "ипотечное покрытие", выводятся за рамки процедуры, то есть не могут использоваться для погашения иных долгов.

Сегодня закладные по ипотечным кредитам у банков, выдавших такие кредиты, выкупает государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК. На общую стоимость купленных закладных агентство выпускает ипотечные ценные бумаги. Но уже вскоре оно намерено выкупать у банков не сами закладные, а ипотечные облигации, выпускаемые, на основе закладных, теми же банками. Получив облигации банков, относительно "короткие", агентство сможет выпускать свои собственные, более "длинные", то есть рассчитанные уже на 15-20 и более лет, продавать их на рынке, а выручку направлять на выкуп новых ипотечных облигаций у банков.

Такая схема во многом повторяет основы бизнеса двух крупнейших ипотечных агентств в США – Fannie Mae и Freddi Mac, контролирующих в целом более 40% этого рынка в стране. Хотя оба агентства были основаны государством, сегодня они – частные компании, формально не имеющие государственных гарантий. На облигациях и других ценных бумагах, выпускаемых агентствами, это специально оговаривается. "Однако инвесторы - американские компании или даже правительства других стран - охотно их покупают, полагая, что в случае финансовых проблем, правительство США всегда поможет этим агентствам, - говорит Николас Ретсинас. – Такая уверенность инвесторов и дает этим агентствам преимущество на рынке закладных".

Массовую ипотеку нельзя создать "сверху"

В России рынка ипотечных ценных бумаг пока, по сути, нет. Как, впрочем, и массовой ипотеки – АИЖК выкупило у банков не более 50 тысяч закладных. Ключевой фактор - недостаток накопленного капитала в стране, считает главный экономист инвестиционной компании "Тройка-Диалог" Евгений Гавриленков. В России денежная рублевая масса составляет лишь 30% ВВП, тогда как в странах Восточной Европы – 50-70%, а в западных – до 100%.

Нехватка денег напрямую определяют сроки кредитования. В России средний срок по всем видам кредитов сегодня - примерно 14 месяцев. "А это значит, что доля "длинных" кредитов, прежде всего – ипотечных, просто неразличима без микроскопа.  Можно, конечно, поддерживать, в том числе – за счет бюджета, отдельные банки, но... искусственно создать в массовом масштабе ипотеку – просто невозможно!", - говорит Евгений Гавриленков.

Пока правительство России разрешило лишь негосударственным пенсионным фондам инвестировать часть накоплений будущих пенсионеров в ипотечные бумаги. Но все НПФ, вместе взятые, аккумулировали менее 5% пенсионных накоплений в стране. Остальные контролирует государственный "Внешэкономбанк", управляющий накопительными активами государственного Пенсионного фонда.

Но вряд ли стоит ожидать подобного разрешения и "Внешэкономбанку", полагает главный экономист "Альфа-Банка" Наталия Орлова: "Это - вопрос емкости рынка ипотечных бумаг. Он вполне подойдет для НПФ, у которых самих денег не так пока много. Но, появись на этом рынке "Внешэкономбанк", он просто скупит все бумаги и там ничего не останется! Поэтому все будет зависеть от темпов формирования этого рынка".

 

 

Источник:



www.credits.ru
01-11-2006
Ипотечное кредитование

У российских заемщиков по-прежнему с ипотекой связано много предубеждений. Главное, то, что многие боятся оказаться на улице, в случае неспособности оплачивать кредит. Однако продажа квартиры – не простое мероприятие.Многих граждан удерживает  волнение по поводу того, что случится с квартирой по причине потери работы, болезни, желания переехать в другой город. Можно сказать, что ипотека воспринимается как что-то, что ограничивает  заемщика во все...
[1:50   16-10-2007]

Сегодня, 8 августа, в региональном выставочном центре "ЮжУралЭкспо" открылась вторая областная выставка-ярмарка ипотечного кредитования. Мероприятие приурочено ко Дню строителя. Ознакомиться с последними новостями ипотеки и поздравить строителей с профессиональным праздником приехали губернатор Челябинской области Петр Сумин, председатель законодательного собрания Владимир Мякуш и глава Челябинска Михаил Юревич.Петр Сумин поздравил работников...
[17:35   09-08-2007]

Бюджетный комитет рекомендовал принять поправки в Налоговый кодекс, которые делают ипотеку более, а командировки менее доступными. С командировочных сверх нормы придется платить подоходный налог, а с дешевых ипотечных кредитов его можно будет не платить. Сейчас суточные выплаты не облагаются подоходным налогом, их размер и порядок уплаты определяет договор между работником и работодателем. Установлен лишь минимальный размер командировочных дл...
[13:44   19-06-2007]